岐阜で中古戸建てをリノベーション｜費用の考え方・新築との違い・失敗しない買い方

最終更新日：2026年9月10日

「実家の近くで探しているんですが、新築用の土地がもう出てこなくて」——岐阜市や山県市で家を探すときは、建物が付いた中古を買い、中身を作り替える方法も検討できます。ただ、内装写真のきれいさだけで決めると、冬の寒さや解体後の追加工事で予算が変わるおそれがあります。この記事では、岐阜で中古住宅のリノベーションを考えるときのお金の見方、新築や建て替えとの違い、そして「買う前」にやっておくことを整理します。

中古を買ってリノベーションする——岐阜で検討するときの考え方

結論から言えば、中古戸建てのリノベーションは「立地」と「予算」で選ばれています。性能や間取りの自由度で新築に勝てるからではありません。

国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査に、はっきりした数字があります。中古の戸建てを取得した世帯が中古を選んだ理由で、「予算的にみて中古住宅が手頃だった」が89.6パーセント。群を抜いて多い結果でした。次いで「新築住宅にこだわらなかった」が37.5パーセント、「リフォームされてきれいだった」が28.0パーセントと続きます。裏を返すと、中古リノベを選ぶ人の入口はほとんどが「安いから」です。だからこそ、工事費がふくらんで総額が新築と変わらなくなる展開は、いちばん避けたい失敗になります。

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」をもとに整理

岐阜で相談が増えているのは、住みたいエリアに新築用の土地が出てこないケースです。岐阜市の中心部や、山県市・関市で「実家の学区」「親の家の近く」と条件を絞ると、更地はなかなか出ません。そこで、同じエリアに建つ築30年前後の中古を買い、暮らしに合わせて中身を入れ替える。土地を探し直すより現実的だと感じる方が増えています。あなたが今いちばん動かしたくないのは、立地ですか、それとも予算ですか。その答えで、中古リノベが向くかどうかはだいたい決まります。

お金は「物件価格＋工事費＋諸費用」の合計で見る

中古リノベの予算は、3つを足した金額で考えます。物件そのものの価格、リノベーション工事の費用、そして登記や仲介手数料などの諸費用です。工事費だけを別枠で考えると、資金計画が後半で崩れます。

費目	考え方
物件購入資金	全国の中古戸建て取得世帯の平均は約2,983万円。岐阜県内の価格は立地と築年数で個別に確認する
リノベーション工事費	設備交換や内装中心なら小さく収まる。間取りを動かす・床壁天井をはがす工事は一段大きい
諸費用・予備費	仲介手数料・登記・ローン事務手数料・各種税。加えて解体後の追加工事に備える予備費

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」をもとに整理

同じ調査でリフォーム資金の平均は約137万円でした。ただし、この調査は三大都市圏を対象とし、工事の範囲もさまざまです。平均だけで岐阜の戸建てリノベーション費用を判断せず、間取り変更・断熱改修・設備更新の範囲を分けて見積もりを取ってください。中古住宅のリノベーションは、服のお直しに似ています。丈を詰めるくらいなら安く早く終わりますが、身頃から仕立て直すとなると、1着新調するのと変わらない金額になることもあります。

資金でつまずかないために、住宅ローンの組み方は物件を探し始める前に確認しておく価値があります。物件の購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる住宅ローンがあり、これを使うと自己資金が少なくても計画を進めやすくなります。金融機関によって、工事の契約書や見積書の提出タイミングが決まっているため、不動産と工事の担当者が連携できる体制かどうかも見ておきたい点です。

「この中古、買ってリノベして大丈夫？」という段階のご相談も歓迎します。電話（0581-36-2453／受付 8:00〜17:00）で、物件の見極めからお話をうかがいます。

リノベ・建て替え・新築、岐阜での分かれ道

中古を買ってリノベするか、今ある家を建て替えるか、土地を買って新築するか。3つは初期費用も、選べる立地も、抱えるリスクも違います。まず全体像を並べます。

項目	中古を買ってリノベ	建て替え	土地を買って新築
初期費用の傾向	物件価格を抑えやすい	今の土地を活かせる	土地＋建物で最も高くなりやすい
立地の選び方	希望エリアの中古から探せる	今の土地に固定	売地の中から探す
見えにくいリスク	解体後に追加工事が出やすい	地盤・既存基礎の調査が要る	造成・地盤改良の可能性
断熱・耐震	補強の設計しだいで決まる	現行基準で計画できる	現行基準で計画できる

私の考えを先に言います。「エリアへのこだわりが強く、そのエリアに手頃な中古がある」なら、中古リノベは有力です。反対に、「性能を数値で管理したい」「間取りを一から決めたい」「長く住むほど光熱費の差が効いてくる」を優先するなら、新築や建て替えのほうが後悔は少なくなります。中古リノベは万能の正解ではなく、立地の価値を安く買う方法だと捉えるのが実態に近いと感じています。

もう一つの判断材料が、建物を長く使えるかどうかです。国土交通省の調査（全国対象）では、住み替えた中古戸建ての築年数は平均27.2年、建築時期は「昭和60年〜平成6年」が最も多い結果でした。ただし、これは全国の平均であり、岐阜の個別物件が同じ状態とは限りません。構造、雨漏り、劣化、断熱の状態を実際に調べたうえで、長期的に住むための工事範囲と総額を比較してください。

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」をもとに整理

岐阜の中古戸建ては、建物の状態を物件ごとに確認する

岐阜で中古を探すときは、空き家統計や築年数だけから、売り物件の数や性能を決めつけないことが大切です。内見時には、建築年、維持管理の履歴、図面、断熱・耐震に関する資料を確認しましょう。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、岐阜県の空き家率は16.1パーセントで、全国の13.8パーセントを上回ります。そのうち、賃貸や売却の予定もなく使われていない「その他の空き家」は、県内の総住宅数の8.0パーセントです。ただし、この統計だけでは市場に出る戸建ての数や、断熱・窓の仕様までは判断できません。中古物件は、建築年と維持管理の状況を一軒ずつ確認してください。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」をもとに整理

耐震を考える際は、建築年と建築確認を受けた時期を確認します。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準の対象ですが、耐震性はそれだけで判定できません。木造住宅では2000年に接合部や地盤調査などの規定も見直されました。1981年より前の物件や図面・履歴が不足する物件は、耐震診断を含めて専門家へ相談してください。

岐阜県は居住世帯のある住宅に占める一戸建ての割合が74.2パーセントです。この比率は売り出し中の中古戸建ての数を示すものではありません。同じ「築35年・木造2階建て」でも、雨漏りの履歴やシロアリの有無、増築の仕方で、必要な工事は変わります。エリアと価格だけで候補を絞らず、建物の中身を一軒ずつ確かめる姿勢が要ります。

解体して初めて分かる、想定が狂いやすい3か所

中古リノベで見積もりが動くのは、たいてい「構造」「断熱」「配管」のどれかです。壁や床をはがすまで見えないため、契約後に判明して追加工事になりやすい部分です。

構造——柱・梁・基礎の傷み

床下や小屋裏に入ると、雨漏りの跡やシロアリの被害、基礎のひび割れが見つかることがあります。過去の増築で耐力壁のバランスが崩れている家もあります。間取りを大きく変えるリノベほど、構造の補強費用が読みにくくなります。図面が残っていない家では、現地調査でどこまで見えるかを工事会社に確認しておくと安心です。

断熱——仕様と施工状態を確認する

内装を替えても、断熱の仕様や施工状態を確認しなければ、冬の寒さや夏の暑さ、結露の不安が残る場合があります。壁を開ける工事を行うなら、断熱材の有無・厚さ・傷みと、窓の仕様（夏の日射を抑えられるガラスかどうかも含めて）を確認してください。内装だけを新しくして断熱をそのままにする場合は、住み心地と改修範囲の優先順位を設計者と相談しましょう。

配管——給排水管とガス・電気の容量

床下を確認すると、配管の材質や傷み、分電盤の容量が計画に影響することがあります。鉄製の配管に腐食や漏水の兆候がある場合は、交換の要否を専門家に判断してもらいます。IHや大型エアコンを導入する場合も、必要な電気容量と引込工事の要否を確認してください。キッチンや浴室の位置を動かすなら、配管の距離が伸びて費用が増える点を見込んでおきます。

この3か所のために、工事費とは別に予備費を用意しておくと安心です。解体後の追加工事の金額は、建物の状態と改修範囲で変わります。予備費を最初から予算に組み込み、見つかった事項ごとに必要性と見積もりを確認してください。

買う前の「建物の健康診断」で、後出しの追加工事を減らす

追加工事のリスクは、ゼロにはできませんが、買う前に減らせます。鍵になるのが、住宅診断（インスペクション）と図面・履歴の確認です。

住宅診断は、建築士などの専門家が屋根・外壁・床下・小屋裏を調べ、劣化の状況を報告するものです。中古住宅の売買では、宅地建物取引業者から既存住宅状況調査に関する説明を受ける仕組みがあります。買主から診断を依頼することもできます。診断の結果は、リノベ範囲や資金計画を判断する材料になりますが、確認できる範囲には限りがあります。診断の対象・方法・報告内容を事前に確認してください。

出典：国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」をもとに整理

あわせて確認したいのが、新築時の図面、増築やリフォームの履歴、既存住宅売買の瑕疵保険に入れる建物かどうかです。理想を言えば、購入の申し込みをする前に、リノベを担当する設計者に物件を見てもらいます。「この間取り変更は構造的に無理がある」「ここを動かすと費用が跳ねる」といった話を、買う前に聞けるかどうかで、総額の精度が変わります。

岐阜の夏と冬を快適にする断熱は、内装より先に考える

中古リノベの予算配分で迷ったら、私は断熱を内装より先に置きます。見た目は住みながらでも直せますが、断熱は壁を開けているこのタイミングでしかまとめて手を入れられません。断熱と聞くと冬の底冷え対策を思い浮かべる方が多いのですが、近年は夏の暑さをしのぐ性能としても見直されています。

効果が大きい順に手を付けるなら、最初は窓です。単板ガラスのアルミサッシを、複層ガラスの樹脂サッシや内窓に替えるだけで、冬の底冷えと結露はかなり変わります。次に、壁と床、天井の断熱材を、はがした範囲に合わせて入れ直します。家全体を一度に断熱改修するのが難しければ、寝室と居間など、家族が長く過ごす部屋から範囲を区切って進める方法もあります。予算に上限があるなかで、どこから断熱するかを設計者と一緒に決めるのが現実的な進め方です。

夏の暑さで特に効くのが、窓から入る日射をどう抑えるかです。夏場は屋根や壁よりも、窓ガラスを通して入る日射熱の方が室温を押し上げる割合が大きいと言われています。複層ガラスに替えるなら、表面に特殊な金属膜を施した「Low-E（ローイー）ガラス」を選ぶと、冬は室内の暖かさを逃しにくく、夏は外の熱を跳ね返しやすくなります。窓の外側に庇（ひさし）や外付けブラインドを設け、日射を室内に入れる前に遮る方法も有効です。エアコンの効きが悪く電気代がかさむ家では、壁や天井の断熱材の劣化に加えて、この日射遮蔽が抜けているケースをよく見かけます。

風の通り道をつくることも、夏を涼しく過ごすための工夫の一つです。間取りを変えられるリノベーションなら、対角線上に窓を配置して風が室内を通り抜けるようにすると、エアコンに頼る時間を減らせます。あなたの家は、風が入る窓と抜ける窓、両方ありますか。断熱・気密の性能を上げるほど室内の熱がこもりやすくなるため、日射遮蔽と通風をセットで考えるのが現場での進め方です。

サムラホームは新築で高気密・高断熱の家づくりに取り組んでいます。その考え方は中古のリノベでも同じで、窓と断熱材の仕様、隙間の処理をセットで検討します。岐阜の冬に、暖房してもなかなか暖まらない家では、せっかくのリノベがもったいないからです。

依頼先は「不動産・設計・工事」が一つの窓口にまとまっているか

中古リノベがうまくいくかどうかは、担当が分断されていないかで大きく変わります。物件探しは不動産会社、設計は設計事務所、工事は別の会社、という組み合わせだと、間の調整が全部あなたの仕事になります。

物件の内見に設計者が同行できれば、買う前にリノベの可否と概算が出せます。住宅ローンをリノベ費用込みで組むときも、不動産と工事の担当が同じ窓口なら、契約書や見積書の受け渡しが滞りません。工事中に構造の想定外が出ても、設計と施工が同じ会社なら、対応の判断が速くなります。窓口が一つにまとまっているかどうかを、依頼先を選ぶときの物差しにしてみてください。

中古物件の見極めからリノベーションのご相談は、電話（0581-36-2453／受付 8:00〜17:00）で受け付けています。物件探しの段階からご相談いただけます。

サムラホームが中古リノベでお手伝いできること

サムラホーム（株式会社佐村建設）は、岐阜県山県市を拠点に1991年から、岐阜市・山県市・関市・揖斐郡大野町を中心に家づくりをしてきた工務店です。注文住宅「ジャスタ」「リュッカ」と規格住宅「PITTE」を手がけ、公式サイトでは60件以上の施工事例を公開しています。

新築が中心ですが、リフォーム工事の相談や空き家の活用相談、土地の提案も自社で受けています。建築士事務所として構造と断熱の判断ができ、宅地建物取引業の免許があるため、中古物件の情報集めから調査、設計、工事、引き渡し後のアフター管理まで、窓口を一つにして進められます。「この家は買ってリノベする価値があるか」「建て替えたほうがよいか」という手前の相談から対応します。

自然素材と高気密・高断熱を組み合わせた家づくりの考え方は、中古のリノベでも変わりません。まずはサムラホームの施工事例とお客様の声で、どんな家をつくってきたかをご覧ください。

よくある質問（FAQ）

岐阜で中古戸建てをリノベーションすると、総額はいくらぐらいになりますか

物件価格と工事費、諸費用の合計で決まります。国土交通省の調査では、中古戸建ての物件購入資金は全国平均で約2,983万円でした。工事費は、設備交換や内装中心なら小さく収まり、間取りを動かす工事や床壁天井をはがすリノベーションになると一段大きくなります。岐阜県内は立地と築年数で幅が大きいため、候補物件ごとに「購入＋工事＋諸費用」の見積もりを出してもらってください。

中古を買ってリノベーションするのと、新築や建て替えでは、どちらがよいですか

エリアへのこだわりが強く、そこに手頃な中古があるなら、中古リノベが有力です。希望の学区や親の家の近くに更地が出ない場合に向いています。反対に、性能を数値で管理したい、間取りを一から決めたい、光熱費の差を長い目で抑えたい、という優先順位なら、新築や建て替えのほうが後悔は少なくなります。中古リノベは立地の価値を安く買う方法だと考えると、判断しやすくなります。

築何年までの中古なら、リノベーションして長く住めますか

年数だけでなく、建築確認を受けた時期、耐震基準、図面、劣化の状態を総合して判断します。1981年6月以降の新耐震基準の対象でも、耐震性や補強の必要性は個別に確認が必要です。それより古い家でも、耐震診断の結果を踏まえて改修を検討できます。長く住む計画なら、内装だけでなく構造と断熱を含む改修範囲を比較してください。

解体してから追加工事が出ると聞きました。どのくらい見込めばよいですか

構造、断熱、給排水管は、契約後の解体や工事で状態が分かることがあります。追加工事の金額は建物と改修範囲で変わるため、工事費とは別に予備費を見込み、必要性と見積もりを確認してください。床下や小屋裏をどこまで事前に見られるかも、工事会社に確認しておくと判断材料になります。

リノベーション費用は住宅ローンに含められますか

物件の購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる住宅ローンがあります。自己資金が少なくても計画を進めやすくなる一方、金融機関ごとに工事の契約書や見積書の提出時期が決まっています。不動産と工事の担当者が連携できる体制だと、手続きが滞りません。物件を探し始める前に、資金計画の相談を済ませておくとスムーズです。

内装だけのリノベーションでも、寒さは改善しますか

断熱に触れない内装だけのリノベーションでは、寒さはほとんど変わりません。壁を開けるこのタイミングで、窓を複層ガラスの樹脂サッシや内窓に替え、壁・床・天井に断熱材を入れ直すのが効果的です。予算に上限があるなら、寝室や居間など長く過ごす部屋から範囲を区切って断熱する方法もあります。断熱は内装より先に予算を割り当てるのが、現場では多数派の考え方です。

断熱のリノベーションは、夏の暑さ対策にもなりますか

なります。断熱材を入れ直すと室内と外気の熱の出入りが減るため、冬の寒さだけでなく夏の暑さを抑える効果も見込めます。ただし断熱材だけでは、窓から入る日射熱までは防ぎきれません。Low-Eガラスへの交換や庇・外付けブラインドによる日射遮蔽、風の通り道をつくる窓配置を組み合わせると、夏場のエアコンの効きが変わります。冬の寒さ対策と合わせて、夏の暑さ対策も改修計画に含めておくと、一年を通じて住み心地が安定します。

サムラホームは注文住宅の会社ですが、中古のリノベーションも相談できますか

相談できます。新築が中心ですが、リフォーム工事や空き家の活用相談、土地の提案も自社で受けています。建築士事務所として構造と断熱を判断でき、宅地建物取引業の免許があるため、物件情報の収集から調査、設計、工事、アフターまで窓口を一つにして進められます。「買ってリノベする価値があるか」「建て替えるべきか」という手前の相談から対応します。

まとめ：中古リノベは「買う前」で8割決まる

岐阜で中古戸建てをリノベーションするなら、お金は「物件価格＋工事費＋諸費用」の合計で見ます。中古を選ぶ理由の多くは予算ですから、工事費がふくらんで新築と並ぶ展開だけは避けたいところです。

岐阜県の空き家率は全国より高い一方、統計だけでは売り物件の性能や改修の必要性は判断できません。買う前の住宅診断、リノベ担当者による事前チェック、断熱を含む改修範囲の検討を行い、エリアと価格だけで決めず建物の中身を一軒ずつ確かめてください。

岐阜で中古住宅の購入からリノベーションを考えている方は、サムラホームの家づくり相談でお答えしています。物件の見極めから資金計画、設計、工事、アフターまで、窓口をひとつにして進められます。

サムラホーム（株式会社佐村建設）
TEL：0581-36-2453（受付時間 8:00〜17:00、第1・3土曜・祝日休）
施工事例：https://samurahome.com/works/／お客様の声：https://samurahome.com/voice/